房地產課程培訓

《房地產課程培訓》

地產稅收培訓課程
房地產開發企業
“內外兼修”
全面稅收管理體系構建
主講人：王珊珊
時間：2019年2月
【課程對象】房地產開發企業財務管理人員
【課程時長】2天
【課程收益】從內外部環境全面把握稅制改革方向，進而從房地產開發企業的視角管理企業稅收風險。通過課程的學習，從宏觀到微觀層面，把脈企業稅收頑疾。
【課程提綱】
第一部分 外部環境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”
第二部分 融合地產開發流程的稅收政策分析
——稅收視角下的“三大成本、三大環節、三大稅種”
第三部分 內部稅收風險管理體系構建
【課程目錄】
第一部分 外部環境：稅收制度與稅收征管改革“面面觀”
——房地產開發企業面臨的稅收環境
一、我國稅收制度改革的前世今生
（一）現行稅收制度的概況
（二）稅收制度藍圖：六大稅種的全面改革
二、我國稅收征管改革的“高大上”
（一）“高”——政府與市場的調整：“放管服”背景下的營商環境
（二）“大”——互聯網+、大數據、金三系統、納稅信用體系：技術進步中的征管手段
（三）“上”——BEPS、CRS等：國際稅收征管的突飛猛進
第二部分 融合地產開發流程的稅收政策分析
——稅收視角下的“三大成本、三大環節、三大稅種”
一、稅收視角的分類
“三大成本”：土地成本、開發成本、稅收成本
“三大環節”：設立環節、開發/資本運作環節、銷售/自持環節
“三大稅種”：增值稅、企業所得稅、土地增值稅
二、土地成本涉稅分析
（一）土地取得方式：招拍掛、轉讓、股權投入等方式
（二）土地成本內容
1.會計核算
2.稅收政策：區分稅種
（三）設立環節：取得土地+公司設立
1.拍地主體與項目公司設立問題
2.項目公司設立時間+設立地點的選擇
（四）具體稅種規定
1.增值稅：抵減銷售額（最新政策、實操要點）
2.企業所得稅、土地增值稅
（1）分期開發土地成本扣除
（2）企業所得稅和土地增值稅異同分析
3.城鎮土地使用稅：納稅義務發生時間、計稅依據
4.房產稅：土地成本計稅規定
5.契稅：土地成本計稅依據（市政配套費）
6.印花稅
三、開發成本涉稅分析
（一）融資方式與稅收成本
1.兩大融資渠道：股權融資+債權融資
2.兩大融資渠道的基本稅收規定
（1）增值稅中的“股與債”的進項稅額
（2）企業所得稅的“債資比”與“關聯方”稅前扣除規定
（3）土地增值稅中財務成本特殊規定“5%或10%”
3.金融創新的法理判定
4.統借統還的稅收問題
5.融資方式中的票據問題
（二）建安成本涉稅問題
1.地產成本核算內容：以建安成本、三項費用（管理費用、財務費用、銷售費用）、開發間接費三大類成本歸集
（1）增值稅進項稅額可扣與不可扣的區分
（2）企業所得稅成本分攤的依據
（3）土地增值稅扣除項目的重要
2.營改增后：甲供材稅收問題
（1）建筑業增值稅政策
（2）3%與10%的博弈
3.建安合同管理與稅收風險
（三）人力成本（兼論個人所得稅問題）
1.人力成本在開發間接費、管理費用、銷售費用的區分
2.“工資、薪金”、職工福利、職工教育經費、工會經費的涉稅問題
3.地產企業典型個稅問題
（1）銷售環節贈送汽車、禮品等
（2）抽獎等獲獎問題
（3）職工或客戶旅游獎勵
（4）員工借款
（5）股東借款
（四）營銷成本
1.售樓處稅收問題：租入房產、臨時建筑、永久建筑
2.樣板間稅收問題：可售、不可售
3.銷售房產贈送汽車、禮品、精裝修
4.營銷員工資計稅
（五）公共配套設施：內容、可經營、不可經營
四、銷售/自持環節涉稅分析
（一）銷售環節收入確認
1.基本規定：收房、竣工備案、房產證、銷售合同等不同判定
2.預售收入
（1）增值稅、企業所得稅、土地增值稅預繳規定
（2）預售收入開具發票處理
（3）預售收入轉為銷售收入的處理
3.納稅義務發生時間的判定
4.視同銷售的稅收問題：增值稅、企業所得稅、土地增值稅關于視同銷售的具體規定
5.土地增值稅清算的時點
6.以房抵債的稅收問題
7.地下車位等收入問題
（二）自持環節稅收問題
1.房產稅：計稅房產的范圍、房產原值的確定、地下建筑與地上建筑的區分、納稅義務發生時間等其他問題
2.增值稅：計稅方法、適用稅率、不可抵扣進項稅額、不動產分期抵扣等具體問題
第三部分 內部稅收風險管理體系構建
一、稅務風險管理目標：高、中、低
結合國家政策、行業發展、地區差異等多方面因素，從公司組織架構、股權結構考慮，以稅收安排為重要導向安排稅務風險管理目標。
二、稅務風險管理具體策略
1.公司管理層與決策層的稅收風險管理
2.公司稅收風險管理內部控制制度
（1）發票管理制度
（2）合同管理制度
（3）具體稅種管理制度
（4）稅款繳納與審批制度
（5）重大涉稅事項管理制度
多方位多層次稅收風險內控體系的構建，是企業稅收風險管理體系的核心。
3.公司稅收專業團隊的建立
4.稅收政策歸集與應用
5.內部納稅風險識別體系
6.納稅評估體系
三、稅務風險監督管理