“價(jià)值創(chuàng)造、產(chǎn)品適配、嚴(yán)控成本”基于住宅產(chǎn)品力提升模式下的成本優(yōu)化整體解決方案

課程目標(biāo)：

課程對(duì)象：

課程時(shí)間：

課程大綱:

第一部分：想清楚—價(jià)值創(chuàng)造

產(chǎn)品管理前期-方案定位階段產(chǎn)品力提升及案例分析

一、采用傳統(tǒng)方式進(jìn)行方案定位遇到的這4大問題一破解

1、產(chǎn)品老化雷同，減少了開發(fā)利潤(rùn)；如何創(chuàng)新產(chǎn)品，提升項(xiàng)目產(chǎn)品力？

2、如何選擇適配產(chǎn)品，難有客觀一致結(jié)論；

3、產(chǎn)品類型及變量多，難以避免遺漏最優(yōu)方案；

4、成本細(xì)節(jié)問題多，憑經(jīng)驗(yàn)難以思考全面。

二、規(guī)劃策略

1、如何窮盡所有總圖可能

2、常規(guī)產(chǎn)品組合

3、新品再升級(jí)

4、精準(zhǔn)測(cè)算最優(yōu)結(jié)果

5、價(jià)值再創(chuàng)造

案例1：產(chǎn)品庫(kù)備選棟型所有組合均達(dá)不到規(guī)定有效小區(qū)容積率、密度時(shí)，如何創(chuàng)新產(chǎn)品棟型，滿足開發(fā)利潤(rùn)的最大。

案例2：相同容積率（都采用某三棟型，僅配比不同）的兩個(gè)規(guī)劃方案，綜合考慮景觀對(duì)售價(jià)的提升，整體密度高的方案總利潤(rùn)高還是低？

三、如何在項(xiàng)目前期（拿地和方案）階段嚴(yán)控成本

1、“土地效益精算法”介紹--算出最佳利潤(rùn)方案后直接畫圖

2、“土地效益精算法”在實(shí)踐應(yīng)用中的經(jīng)驗(yàn)和結(jié)論

實(shí)例解析：

①疊拼增加地下室夾層，增加成本提高售價(jià)，要不要做②贈(zèng)送中庭提高售價(jià)，做了是賺還是賠（地下室夾層做法案例）

③底商的排布，是選擇全東向、二層底商，還是東+北、一層底商

3、“土地效益精算法”--最佳的產(chǎn)品配比計(jì)算

案例A：容積率不變的前提下，減少高層的建筑面積，給到單價(jià)高的低多層住宅上。同時(shí)，減少商業(yè)裙樓的面積，為增加的低多層住宅騰出密度。

四、價(jià)值創(chuàng)造-研發(fā)新品--提升產(chǎn)品力及案例分析

1、綠城桃李春風(fēng)-藍(lán)城春風(fēng)江南-藍(lán)城郡安里的產(chǎn)品升級(jí)：如何研發(fā)一層合院90方別墅，使遠(yuǎn)郊樓盤起死回生

2、萬(wàn)科桂語(yǔ)里：如何創(chuàng)造1.1容積率的140方3層中式合院

3、金茂府：杰出產(chǎn)品力引領(lǐng)金茂快速擴(kuò)張

4、泰禾北京院子、龍湖雙瓏原著：不同客群的產(chǎn)品力研發(fā)對(duì)比

5、合肥旭輝鉑悅·廬州府：如何產(chǎn)品力再創(chuàng)新

6、仁恒南京江灣城：如何依托景觀引入戶型提升價(jià)值

五、產(chǎn)品升級(jí)-經(jīng)典戶型優(yōu)化，收納空間研究

1、住宅精裝交付：

案例：萬(wàn)科經(jīng)典精裝戶型如何優(yōu)化，提升產(chǎn)品力？

2、剛需戶型的演變：

案例：①萬(wàn)科89方小三房1衛(wèi)

②融創(chuàng)82方3方1.5衛(wèi)

③龍湖89方三房2衛(wèi)

全程案例：湖州公館項(xiàng)目

總建面24萬(wàn)平方米。其中二期共12萬(wàn)平方米需要優(yōu)化，由高層，疊墅，排屋，類獨(dú)棟，住宅底商，3千平米菜場(chǎng)，幼兒園組成）

-住宅區(qū)方案定位階段，如何通過設(shè)計(jì)前置，微調(diào)總圖：減少滯銷商業(yè)-創(chuàng)建大型社區(qū)廣場(chǎng)-獲取政府支持信任-增加高價(jià)值產(chǎn)品貨值比例-增加3開間戶型比例-提升貨值1億。

第二部分：畫清楚—產(chǎn)品適配

產(chǎn)品管理中期-產(chǎn)品規(guī)劃階段產(chǎn)品力提升及案例分析

中小房企們?cè)诔杀具m配過程中，究竟要在哪些地方重點(diǎn)投入？

成本投入多少才能獲取最大效益？

一、產(chǎn)品適配管理關(guān)鍵詞：產(chǎn)品梯度、產(chǎn)品適配、守正出奇

1、產(chǎn)品梯度的定義

2、產(chǎn)品適配的定義

3、守正出奇

二、成本適配性痛點(diǎn)

1、適配性嚴(yán)重失衡，嚴(yán)重偏離了客戶需求

2、設(shè)計(jì)保守，無效成本多

三、住宅地產(chǎn)開發(fā)模式的過去與現(xiàn)在------產(chǎn)品適配的重要性

1、產(chǎn)品適配的定義

2、產(chǎn)品適配的流程

3、產(chǎn)品適配的內(nèi)容

4、產(chǎn)品適配的價(jià)值

四、產(chǎn)品適配的意義

1、產(chǎn)品適配是決策者最重要的沙盤推演

2、產(chǎn)品適配為什么擁有如此之高的價(jià)值

3、如何窮盡所有產(chǎn)品組合可能-產(chǎn)品決策-設(shè)計(jì)效率提升

案例：①產(chǎn)品適配選擇及排布案例

②標(biāo)桿經(jīng)典強(qiáng)排案例推演VS新銳房企最新產(chǎn)品排布

③總圖優(yōu)化（出入口、動(dòng)線、中央景觀、土方平衡）

④地庫(kù)（柱網(wǎng)、出入口及布局優(yōu)化)案例

五、大型案例全案解析產(chǎn)品適配九彈打法

1、第一彈—產(chǎn)品初步定位

2、第二彈—明確適配產(chǎn)品

3、第三彈—土地效益精算

4、第四彈—適配產(chǎn)品強(qiáng)排

5、第五彈—營(yíng)銷定位調(diào)研

6、第六彈—適配產(chǎn)品全案配比

7、第七彈—產(chǎn)品總圖規(guī)劃比選

8、第八彈—規(guī)劃動(dòng)線細(xì)部調(diào)整

9、第九彈—產(chǎn)品單體適配提升

項(xiàng)目沙盤實(shí)戰(zhàn)演練

1：獨(dú)墅湖項(xiàng)目技能練習(xí)之---總圖定位篇

2：蘇州月亮灣、旭輝鉑悅系二號(hào)作品

六、產(chǎn)品適配關(guān)鍵點(diǎn)解析

1、找準(zhǔn)客戶關(guān)注點(diǎn)，合理進(jìn)行成本騰挪

①通過將一個(gè)項(xiàng)目劃分為五個(gè)公共模塊與五個(gè)單體模塊，設(shè)置整個(gè)產(chǎn)品適配體系。

②針對(duì)不同模塊設(shè)置多檔次（個(gè)位數(shù)以內(nèi)）的建造標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)應(yīng)的成本指標(biāo)，即成本適配。

2、標(biāo)桿房企怎么做單體工程產(chǎn)品適配

①單體立面工程；②單體土建工程；③入戶門工程；④鋁合金門窗工程；⑤欄桿工程；⑥百葉工程；⑦單體精裝修工程；⑧電梯工程；⑨室內(nèi)智能化；⑩單體水電消防工程。

3、公共工程成本適配要謹(jǐn)慎，做對(duì)地方省錢又省力

①公共智能工程

②公共景觀工程

七、產(chǎn)品適配優(yōu)化建議及總結(jié)

全程案例：湖州公館項(xiàng)目

住宅區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃階段，如何通過產(chǎn)品適配-1.沿景觀河道增設(shè)類獨(dú)棟別墅，提升小區(qū)整體檔次，提升貨值1200萬(wàn)。2.五層沿街商業(yè)樓滯銷，定位優(yōu)化，改為暢銷小戶型公寓，收入增加1680萬(wàn)元。3.優(yōu)化無效成本：優(yōu)化外立面，非敏感外立面石材改真石漆；鋁板改金屬漆，降低造價(jià)2300萬(wàn)。4.增強(qiáng)有效成本：高層住宅區(qū)入戶大堂及地下大堂內(nèi)外裝修提升品質(zhì)，增強(qiáng)住戶回家體驗(yàn)。

第三部分：算清楚—嚴(yán)控成本

產(chǎn)品管理中期-實(shí)施方案階段保質(zhì)量、品質(zhì)成本解決

中小房企們?cè)趪?yán)控成本過程中，究竟要在哪些地方省成本而不影響品質(zhì)？如何保證成本優(yōu)化不影響銷售去化速度及售價(jià)、客戶感受及口碑？

一直以來，大部分房企都知道成本適配的重要性，但做好成本適配需要大量的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)作為依據(jù)。

也因此，即使成本適配的概念盛行了多年，真正能做到并做好成本適配的房企少之又少，本篇內(nèi)容結(jié)合了標(biāo)桿房企的成本數(shù)據(jù)沉淀，詳細(xì)展現(xiàn)了他們成本適配的研究成果，為廣大房企的成本管理提供一個(gè)參考。

一、新形勢(shì)下的設(shè)計(jì)管理思考與變化

1、如何從成本的視角，尋找房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)？（案例：無效成本）

2、成本視角的競(jìng)爭(zhēng)策略與盈利策略？

3、設(shè)計(jì)各分部領(lǐng)域成本控制實(shí)際案例解析

案例：①戶型：體型系數(shù)對(duì)外立面成本的影響，小戶型與大戶型機(jī)電成本的增減

②示范區(qū)：營(yíng)銷需求品質(zhì)，如何把控整體景觀成本

③建筑立面：材料選型選樣（豪宅外立面選用石材還是鋁板，或者石材轉(zhuǎn)印鋁板）

④內(nèi)裝：(入戶大堂，地下雙首層設(shè)置，收納空間設(shè)置的成本控制)

⑤錯(cuò)過設(shè)計(jì)階段，在招標(biāo)中的成本優(yōu)化也省下1000萬(wàn)元

二、如何在嚴(yán)控成本的前提下保證品質(zhì)

全程案例：湖州公館項(xiàng)目（湖州公館項(xiàng)目第二天繼續(xù)深化講解）

住宅區(qū)實(shí)施方案階段，如何嚴(yán)控成本-1.圍護(hù)設(shè)計(jì)節(jié)省300萬(wàn)。2.優(yōu)化高層區(qū)結(jié)構(gòu)節(jié)省200萬(wàn)，3.部分排屋區(qū)樁型優(yōu)化，采用預(yù)應(yīng)力管樁，降低造價(jià)100萬(wàn)。4.排屋區(qū)地下室采用小柱網(wǎng)，減小地庫(kù)埋深，優(yōu)化土方平衡，降低造價(jià)200萬(wàn)。5.建筑做法及工程做法400萬(wàn)。6.住宅戶內(nèi)內(nèi)隔墻取消（衛(wèi)生間廚房除外）降低造價(jià)130萬(wàn)。7.住宅底商戶內(nèi)衛(wèi)生間取消分隔墻，僅留水電點(diǎn)位，降低造價(jià)100萬(wàn)。

結(jié)束語(yǔ)：

想清楚—價(jià)值創(chuàng)造

畫清楚—產(chǎn)品適配

算清楚—嚴(yán)控成本