房地產項目土地研判

房地產項目土地研判

**部分?城市發展研究與土地研判的關系（1.5H）

一、?城市經濟：

經濟特性決定城市未來城市化發展速度、財政收入決定未來新區土地供應量，政府招商和融資能力決定未來老區土地供應量

二、?城市人口：

規劃人口來源與房地產未來價值的密切關系，探尋城市內部各區域間人口流動的規律，尋找投資型和改善型不同客戶的走向

三、?產業結構：

結構性升級時今后十年的產業結構方向，考察產業分布，尋求優先具備產業升級的區域，以及將限制產能的區域。

在產城一體的發展格局下，如何判斷開發用地和產業用地的關系。

四、?城市發展：城市群與土地所在城市的關系，在新型城鎮化體系中，城市群將是發展的主導模式，城市群規劃進而影響到城市的功能區域。

五、?城市規劃：

主要研究城市規劃與土地升值的關系

城市不同區域和方位的限制、優化、控制、拓展

第二部分??房地產市場研究與土地研判的關系(3H)

一、?土地市場：

土地市場供求特性判斷

熱點區域現狀和未來熱點

土地的量價關系

二、?住宅地產市場

合理判斷庫存和供應量，進而判斷未來價格趨勢。

各級別開發企業的市場格局，細分市場把控。

確立本企業的宗地的市場地位。

三、?商業地產市場

新老區域的商業市場格局及未來趨勢對土地的影響

遠郊商業的生存性評估

四、?寫字樓市場與土地研究方式

五、?酒店市場與土地研究方式

六、?旅游文化地產與土地研究方式

第三部分?項目研究(2H)

一、?宗地研究

道路體系研判方法

土地性質分布研判方法

二、?對傳統SWOT分析的升級

戰略選擇工具的運用

第四部分?土地價值評估(2H)

一、開發周期預估與企業前置開發能力

二、開發時序優化依據和方法

三、?銷售周期評價依據和方法

四、土地價格成本估算

五、地價敏感性分析方法――土地研判與決策的不同方法

敏感因子選擇：容積率、產品配比、租售比、銷售速度與價格

收益評價法研判土地決策

現金流評價法研判土地決策

土地出轉讓法研判土地決策

第五部分??土地獲取模式與拿地研判和決策(2H)

一、?土地所有權和土地經營權

二、土地獲取途徑

（一）一、二級市場聯動

（二）二級市場招拍掛

（三）項目獲取的決策分析

（四）如何取得政府支持

三、土地獲取流程

1、機會型企業的土地獲取

2、資源型企業的土地獲取

四、土地獲取計劃制定與執行

第六部分?新城鎮化背景下的土地研判(1.5H)

以山東臨沂小城鎮建設為例對未來土地升值及趨勢的研判