房地產企業成本核算

【課程背景】

房地產開發企業的成本核算是一項非常復雜的工作，這是由房地產項目的特性所決定的，房地產投資項目具有建設周期長、資金投入量大、成本核算環節多、成本分配復雜、投資風險高等特點。所以正確進行成本核算及分配，是房地產開發企業會計的首要任務。

房地產開發企業的財務人員面對日益精細化的經營管理，需要正確地進行成本、費用核算，全面系統地反映各核算對象在整個開發周期里開發成本的構成情況，實現成本核算和成本控制的目標，并為房地產企業控制成本變動、洞悉成本動向、掌控投資進度等提供客觀依據。

為正確核算開發產品成本，房地產企業要按照成本核算的基本程序，科學、合理、嚴密地組織本企業的成本核算工作，本次課程就為您詳細講解房地產開發企業成本核算及分配，幫助您理清思路，掌握成本核算及分配的技巧。**終達到成本控制的目的。

【課程特色】

楊老師是外資企業和大型民營企業的實戰派財務專家，高級會計師。曾經在頂級財經院校任教，后擔任過大型地產集團、投資集團集團財務總監、CFO等職務，具備學院派和實戰派雙重特點，授課風格理論聯系實際、實用性很強。課堂氣氛生動有趣、結合實務案例、采用交流互動式學習方式，豐富的學習資料，讓學員在短時間內獲得很大提升。

【課程收益】

掌握房地產企業成本核算的會計科目，特別是土地開發成本都包含那些內容、開發成本的六大科目、大三項費用和小三項費用、基礎設施費用和配套設施費用的區別；

掌握房地產企業成本核算程序；

掌握房地產企業成本核算及分配的具體操作，土地成本、建安成本等的分攤原則、分攤方法；

掌握預提費用的適用條件，預提方法及分攤原則。

【課程對象】房地產開發企業高、中管理人員、業務骨干、會計核算人員、財務管理人員及計劃從事房地產開發企業財務管理的人員

【課程時間】1天

【課程大綱】

一、 房地產企業成本核算的會計科目及核算范圍（1課時）

1、 房地產成本核算科目設置原則，方便歸集成本、方便后續成本分析、方便成本監控需要，、適當考慮稅務取數；

2、 土增稅稅法規定的六大項和六小項成本

（1） 六大項：取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金、其他扣除項目、舊房及建筑物評估價格。

（2） 六小項（房地產開發成本下）：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

二、 房地產開發科目范圍界定（1課時）

1、 土地成本與土地價款；

2、 前期費用與基礎設施和建安成本

3、 開發成本與建安成本；

3、配套設施與基礎設施；

4、開發間接費用與三項期間費用。

三、房地產企業成本核算程序（1課時）

1、確定成本核算對象

2、歸集開發成本

3、設置有關成本核算會計科目，建立成本臺賬，核算和歸集開發成本。

4、確定成本分攤方法

5、確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法和標準。

6、在成本核算對象之間分攤成本

7、將歸集的開發成本費用按確定的方法和標準在各成本核算對象之間進行分配。

四、房地產企業成本項目的稅會比對（1課時）

1、什么是成本核算對象；

2、確定成本核算對象應遵循的原則；

3、確定成本核算對象的具體操作。

4、成本項目的稅會比對

五、房地產企業成本分配方法的稅會比對（1課時）

1、會計核算對成本分配方法的規定；

2、企業所得稅處理對成本分配方法的規定；

3、土地增值稅處理對成本分配方法的規定。

六、結轉各項開發成本（1課時）

1、計算各成本核算對象的開發總成本

2、編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。

3、正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本

4、分別結轉完工開發產品成本，并按建筑面積計算完工產品單位成本。

5、正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門確定）

6、根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。

7、編制成本報表，據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

【案例解析】

1、橙天嘉禾影城江陰橙地影院項目開發成本核算

2、福州泰禾房地產西局玉園項目開發成本核算