有效降低房地產企業稅負的合同和票據策略及合作建房的法律、稅務風險及稅務處理

有效降低房地產企業稅負的合同和票據策略及合作建房的法律、稅務風險及稅務處理

關于舉辦“有效降低房地產企業稅負的合同和票據策略及合作建房的法律、稅務風險及稅
務處理”的研討會的通知
各有關單位:
企業的稅收源于業務流程，因為企業稅收成本的多少不是財務做賬做出來的，而是
企業平常做業務做出來的。實踐中，企業稅收風險隱藏在企業平常的業務環節中，合同
決定業務流程，業務流程決定稅收，同時合同與發票開具是相匹配的。如果發票開具與
合同不匹配，要么虛開發票，要么開假票。基于此，房地產開發企業要控制和降低稅收
負擔，實現零稅務風險，提升企業稅務管控的能力和水平，必須注重合同控稅和票據控
稅的新理念。合同控稅和發票控稅是企業控制稅收風險，降低低稅負的兩大工具。為了
深刻透析合同簽定與發票開具在企業稅收風險控制和降低企業稅負中的奧秘，特舉辦“有
效降低房地產企業稅負的合同和票據策略及合作建房的法律、稅務風險及稅務處理”的研
討會。有關課程對象、課程受益和課程提綱如下：
課程對象：

企業老板、企業財務總監、財務經理、合同管控人員、財務人員、稅務師事務所、稅務
機關人員、注冊會計師事務所和財務咨詢公司高管人員。
課程受益：

通過有效降低房地產企業稅負的合同和票據策略及合作建房的法律、稅務風險及稅務處
理”的學習，可以使學員熟悉合同和發票在控制稅收風險和稅收負擔的重要性，使學員精
通如何運用“合同控稅”和“發票控稅”兩大策略,如何巧妙簽合同使企業真正節稅,防范和
控制稅收風險，降低稅收成本，規避稅務機關的稽查風險，提升企業品質和利潤，增強
企業的市場競爭力。可以使學員熟悉和精通掌握合作建房的涉稅風險控制。
課程提綱：
第一講 有效降低房地產企業稅負的合同策略
一、合同控稅原理
（一）合同、業務流程與稅收的關系
1、企業稅收的三大環節：產生環節、核算環節和交納環節
2、降低企業稅負的源頭：合同簽訂環節
案例1：某房地產企業收到政府土地返還款的涉稅成本分析
案例2：土地出讓合同約定土地返還款不同用途的涉稅成本分析
3、合同決定業務流程，業務流程決定稅收
案例3：門窗鋁合金安裝的四種不同業務流程下的涉稅分析
（二）合同中的涉稅條款分析
1、納稅義務時間的涉稅條款
（1）營業稅的納稅義務時間條款
案例4：某房地產企業收取“誠意金”的營業稅納稅義務時間分析
案例5：某房地產企業已簽合同未收款的營業稅納稅義務時間分析
（2）土地使用稅的納稅義務時間條款
案例6：土地投標合同中沒注明土地交付使用時間而多繳稅的分析
2、合同中的價格條款
案例7：某企業購買土地并承擔土地轉讓方的相關稅金的涉稅分析
案例8：某房開企業未開具發票或未全額開具發票但簽訂銷售合同的收入確定
3、合同中的違約金和定金條款
（1）房地產企業收取或支付客戶違約金的涉稅處理
（2）房地產企業沒收或支付客戶定金的涉稅處理
（3）房地產企業收取或支付建筑總承包商違約金的涉稅處理
（4）房地產企業收取或支付材料供應商違約金的涉稅處理
二、房地產開發企業合同控稅策略
（一）通過巧簽合同降低稅負
1、安裝和裝修合同的簽定技巧：務必簽訂甲供設備和甲供材合同
2、股權轉讓合同的簽定技巧：轉讓價格不得隨意折價或平價
案例9：某房地產公司自然人股東收購一個工業公司自然人股東股權的涉稅分析
3、信托股權融資合同的簽定技巧：降低借款利率，同時提高贖回價
案例10：某房地產信托融資的納稅籌劃分析
4、信托公司債權融資合同的簽定技巧：簽同期借款利率合同+咨詢服務合同
（二）簽訂合同時，應用足用好國家稅收政策
1、普通住宅設計合同的簽定技巧：必須考慮普通住宅的標準
2、房地產企業與資金提供方合作建房（融資建房）合同的簽訂技巧：選擇低稅負的合
作方式
（1）合同約定資金提供方獲得一定開發產品的涉稅處理
（2）合同約定資金提供方獲得固定收益的涉稅處理
（3）合同約定資金提供方獲得開發產品一定期限使用權的涉稅處理
3、非房地產企業以土地投資入股房地產開發企業的投資合同簽訂技巧：選擇抵稅負的
合作方式
（1）合同約定雙方共同承擔風險、共享利潤的土地成本確定
（2）合同約定出土地一方獲得固定收益的土地成本確定
（3）合同約定雙方按照一定比例分房的土地成本確定
（三）通過合同減少業務流轉環節進行節稅
1、房地產企業異地購買安置房實現產權調換的合同簽訂技巧：三方買賣協議
案例11：某房地產開發企業簽定異地安置房三方買賣協議的節稅分析
2、房地產開發企業以開放產品抵工程款，最終抵材料款的合同簽定技巧：三方買賣抵債
協議
第二講 有效降低房地產企業稅負票據策略
一、票據控稅的原理
（一）票據控稅的核心理念
1、避免票款不一致，遵循“三流統一”：資金流、票流和物流（勞務流）
2、合同與票據開具相匹配
案例12：房地產開發企業與園林公司簽定包工包料合同下的發票開具技巧
2. 白條收據進行成本的控制策略
1、企業所得稅和土地增值稅稅前扣除成本的兩個條件
2、白條收據合法進成本的關鍵條件和法律要件
二、房地產開發企業開發全過程中的票據控稅策略
（一）拿地過程中的票據控稅策略
1、招掛拍拿地的票據控稅策略
2、以路換地或以橋換地的票據控稅策略
3、以BT項目拿地的票據控稅策略
4、以土地投資入股的票據控稅策略
（二）拆遷過程中現金補償費的票據控稅策略
1、政策性拆遷補償費的票據控稅策略
2、商業性拆遷補償費的票據控稅策略
3、產權調換中周轉房支出的票據控稅策略
3. 開發建設階段的票據控稅策略
1. 前期工程票據的取得
2. 電梯、空調等混合銷售項目票據如何開具
3. 包工包料工程票據如何開具
4. 裝飾清包工工程票據如何開具
5. “甲供材”、“甲控材”工程票據如何開具
6. 工程發票的開票地點有何特殊要求
7. 園林綠化工程票據如何開具
8. 完工后續支出票據處理
9、取得的工程違約金如何開具票據
4. 銷售階段的票據控稅策略
1. 訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等如何開票
2. 產權的儲藏室、車位/庫銷售如何開票
3. 房地產代理、傭金支出如何取得票據
4. 房價打折如何開票
5. “買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何開具票據
6. 銷售精裝房如何開票
7. 代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何開票
8、交房面積誤差如何開具發票？
5. 經營租賃過程的票據控稅策略
1. 售后回租業務如何開具和取得票據
2. 租賃期不等額租金收入收取如何開票
3. 免租期是否需確認收入并開具票據
4. 無租出借他人使用有哪些稅務風險
5、轉租業務如何開具發票
6. 其他業務中的發票控稅策略
1、建筑企業收取房地產開發企業違約金、提前竣工獎、材料差價款和賠償金的發票
開具技巧
2. 房地產開發企業以“房產、汽車抵建筑企業工程款”的發票控稅策略
3. 差旅費、考察費、咨詢費、會議費和顧問費的發票控稅策略
4. 房地產開發企業扣押建筑總承包方質量保證金的發票控稅策略
5. 違約金、賠償金等違約性質支出的發票控稅策略
第三講 合作建房的法律、稅務風險及稅務處理
（一）合作建房合同的法律風險及控制
1、何為合作建房
2、合作建房合同的法律風險
3、合作建房合同的法律風險控制策略
（二）不組建項目公司合作建房的涉稅處理分析及案例分析
1、不組建項目公司合作建房分房的稅務處理
2、不組建項目公司合作建房分利潤的稅務處理
（二）組建項目公司合作建房的涉稅處理分析及案例分析
1、組建項目公司合作建房出資環節的營業稅處理
2、組建項目公司合作建房分房的稅務處理
（三）合作建房的特殊形式（不是真正稅收意義上的合作建房）：吸收資金建房和委托
建房的稅務處理
1、吸收資金（融資建房）建房的含義
2、吸收資金（融資建房）建房的稅務處理
3、委托代建房的稅務處理