后疫情時期房地產開發經營的財稅管控

[課程設置背景]

2020年是極不平凡的一年。我國面對錯綜復雜的國內形勢、艱巨繁重的國內改革發展任務，特別是新冠肺炎疫情嚴重沖擊，國內人民在核心的堅強下，砥礪前行、開拓創新，取得了抗擊新冠肺炎疫情斗爭重大戰略成果，成為實現經濟正增長的主要經濟體。

2020年經濟工作會議對房地產行業要求是，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。因地制宜、多策并舉，實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造，促進房地產市場平穩健康發展。高度重視租賃住房建設，土地供應要向租賃住房建設傾斜。對租金水平進行合理調控，降低租賃住房稅費負擔，規范發展長租房市場。

會議要求，要優化稅務執法方式，深入推進執法、精細服務、精準監管、精誠共治，不急轉彎，政策操作上要更加精準有效，大幅提高稅法遵從度和社會滿意度，把握好政策時度效。

宏觀政策為房地產行業指明了發展方向，房地產企業要不失時機，把疫情耽誤的時間搶回來，做好2021年的發展規劃，合規經營、依法納稅。為此，我們舉辦這次講座，與大家探討后疫情時期的房地產企業財稅管控問題。

培訓受益：

（1）“營改增”引起了會計核算的變化，會計核算為稅收征管提供基礎數據。解讀“營改增”及“減稅降費”會計核算的主要業務處理方法。

（2）房地產開發經營各階段的主要業務內容及與之適應的財稅管控方法。

（3）新形勢下房地產企業融資方式。

（4）用“分類法”按房產類別核算開發產品的成本，為土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳奠定基礎。

（5）“營改增”引起的土地增值稅清算的變化，正確進行土地增值稅的預征、清算與納稅申報。

授課對象：

房地產開發公司總經理、財稅總監、財務經理以及經辦納稅業務的財會人員等。

主要授課內容：

? ?房地產開發經營業務增值稅的會計處? ? ? ? ? ? ??

一、會計科目設置的原則? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

二、“營改增”后“應交稅費”科目的設置? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

三、增值稅的主要賬務處理? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

（一）取得資產或接受勞務疑難業務的賬務處理。? ? ? ? ? ??

（二）經營租賃增值稅納稅時間財稅差異及處理技巧? ? ? ? ??

（三）項目結束時扣留的質量保證金如何處理? ? ? ? ? ? ? ??

（四）企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理? ? ?

（五）預繳增值稅的賬務處理? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

（六）非正常損失不動產進項稅額的會計處理? ? ? ? ?

四、土地增值稅會計處理? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

五、生活服務業增值稅加計抵減15%的會計處理? ? ? ? ? ? ?

六、試行增值稅期末留抵稅額退稅的會計處理方法? ?

第二講? 投資決策階段會計處理與財稅協調

一、“土地征用及拆遷補償費”的構成及會計處理? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

二、以土地投資子公司的會計處理與財稅協調? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

三、投資決策階段發生費用的會計處理? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

四、非貨幣資產對外投資遞延納稅的會計處理與財稅協調? ? ? ? ? ? ??

五、土地出讓金及拆遷補償返還的會計處理與財稅協調? ? ? ? ? ? ? ??

六、紅線外發生的費用是否允許稅前扣除? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

七、以房換地取得土地使用權的會計處理與財稅協調? ? ? ? ? ? ? ? ??

八、以分房產為目的吸收資金合作開發的會計處理與財稅協調? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?九、以分紅利為目的吸收資金合作開發的會計處理與財稅協調? ? ? ? ??

十、房地產企業參與城鎮老舊小區改造的財稅處理?

第三講、前期準備階段會計處理與財稅協調

一、前期準備階段主要工作內容? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

二、企業所得稅扣除憑證的管理? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

三、房地產企業與施工企業承包方式的博弈? ? ? ? ? ? ? ? ?

四、城鎮土地使用稅納稅的起止時間和稅收減免? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

五、拆遷補償支出原始憑證獲取及會計核算? ? ? ? ? ? ? ? ?

六、“土地價款”包括的范圍和賬務處理? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

七、 轉讓“營改增”前取得的土地使用權的會計處理技巧? ? ? ??

八、營銷設施建造費的會計核算與稅前扣除? ? ? ? ? ? ? ? ?

九、土地閑置的會計處理與稅前扣除? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

十、開發項目發生的前期物業管理費的會計核算與稅前扣除

第四講、建設施工階段會計處理與財稅協調

一、房地產預售的條件及《預售許可證》的申領? ? ? ? ? ? ? ?

二、房地產預售收入憑證的開具、會計處理和預交增值稅? ? ? ? ? ? ?

三、商品房預售、現售和按揭銷售的會計處理與財稅差異? ? ?

四、合理的工資薪金支出稅前扣除遵循的原則? ? ? ? ? ? ? ?

五、五項補貼稅前扣除的財稅差異與納稅調整? ? ? ? ? ? ? ?

六、社會保險費——“五險一金”的稅前扣除? ? ? ? ? ? ? ? ??

七、黨組織工作經費、工會經費、職工教育經費的稅前扣除? ?

八、職工差旅費稅前扣除的改革措施? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

九、試行增值稅期末留抵稅額退稅的財稅處理

第五講、竣工驗收與租售階段會計處理與財稅協調

一、房地產項目的竣工驗收工作? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

二、一般納稅人選擇簡易計稅方法的會計處理與財稅協調? ? ??

三、一般計稅方法扣除土地價款的財稅處理? ? ? ? ? ? ? ? ??

四、企業所得稅與土地增值稅“收入總額”差異與納稅調整? ??

五、“買一贈一”的財稅處理? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

六、分期收款銷售財稅差異分析與財稅協調? ? ? ? ? ? ? ? ??

七、公益性捐贈財稅差異分析與處理方法? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

八、經營租賃納稅時間財稅差異與應對方法? ? ? ? ? ? ? ? ??

九、轉租賃業務節稅操作方法及難點解讀? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

十、“轉讓其他權益性無形資產”降低稅費的稅收策劃? ? ? ?

十一、經營性售后回租再轉租的稅收策劃? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

十二、一般納稅人出租“營改增”后取得的房產如何納稅? ? ?

十三、以前年度損益調整財稅差異與協調?

第六講、“分類法”核算開發產品的方法

一、“分類法”的原理與法律依據。? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

二、劃分開發產品類別的六項原則。? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

三、《開發成本》賬戶設置與成本項目核算的主要內容 。? ? ? ? ??

四、開發產品成本核算的管理與成本核算的一般流程。? ? ? ? ? ? ? ??

五、成本核算的部門分工與成本核算資料的提供。

六、實例演示不同類型房地產的成本分配計算全過程。? ? ? ? ??

七、開發產品成本核算方法概括總結。? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

八、企業所得稅與土地增值稅成本核算的差異分析。? ? ? ? ??

九、實例演示用層高系數法計算各類房產的建筑安裝成本。? ? ? ? ??

十、利用人防工程建造地下車庫的產權歸屬與財稅處理。

第七講、土地增值稅的預征、清算與納稅申報

? 一、土地增值稅清算的核心

二、“營改增”后應稅收入總額的計算方法

三、扣除項目金額包括的范圍與財稅處理

四、土地增值稅的預征、清算與納稅申報

五、土地增值稅的清算單位與清算條件

六、土地增值稅清算前的準備工作

七、土地增值稅扣除憑證管理的具體規定

八、土地增值稅清算時需要計算的特殊指標

九、普通標準住宅的稅收優惠政策及其享用

十、土地增值稅免稅臨界點的測算及應用

十一、國內收回土地使用權是否可以免稅

十二、賣毛坯房還是賣裝修房的規劃

十三、房地產企業轉讓開發項目與轉讓股權的博弈

十四、管理費用的核算技巧

十五、巧用利息扣除法降低稅費支出

十六、調整基礎設施建設費，降低土地增值稅的稅收策劃。? ? ? ? ??

十七、解析土地增值稅清算時企業所得稅的清退方法。

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