企業(yè)土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)之成本測(cè)算與效益評(píng)價(jià)暨財(cái)稅處理

【培訓(xùn)對(duì)象】：

房企高管、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理

【培訓(xùn)時(shí)間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引子

第一章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的三大運(yùn)作模式與四大盈利模式

一、一級(jí)開(kāi)發(fā)的政府部門(mén)與企業(yè)的角色

二、一級(jí)開(kāi)發(fā)的三大運(yùn)作模式與四種方式解析

三、企業(yè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的4大盈利模式與案例解析

第二章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與測(cè)算依據(jù)

一、項(xiàng)目前期費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

二、征地、拆遷費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

三、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

四、區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用

五、區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

六、工程建設(shè)其他費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

七、管理費(fèi)與測(cè)算依據(jù)

八、財(cái)務(wù)費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

九、銷售費(fèi)用與測(cè)算依據(jù)

十、應(yīng)納稅費(fèi)與測(cè)算依據(jù)

十一、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)與測(cè)算依據(jù)

第三章 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制

第一節(jié) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算

一、總投資估算

二、估算所依據(jù)的相關(guān)資料

三、估算依據(jù)的相關(guān)文件

第二節(jié) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投融資分析

一、資金使用計(jì)劃

二、融資額度及融資成本

三、融資渠道及模式

四、貸款本息償還

第三節(jié) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算及分析

一、測(cè)算及分析前提

二、相關(guān)數(shù)據(jù)的確定

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

第四節(jié) 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析

??1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%)

??2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV(萬(wàn)元)

??3、投資回收期(年)

??4、投資利潤(rùn)率

?二、償債能力分析

?三、資金平衡分析

第五節(jié) 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析

一、不確定性與風(fēng)險(xiǎn)

二、不確定性分析

1、盈虧平衡分析

2、敏感性分析

第四章 二級(jí)開(kāi)發(fā)土地增值稅清算的開(kāi)發(fā)成本要點(diǎn)解析

一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

二、前期工程費(fèi)審核要點(diǎn)

三、建安工程費(fèi)審核要點(diǎn)

四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核要點(diǎn)難點(diǎn)與案例解析

五、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

八、土地使用權(quán)金額和開(kāi)發(fā)成本之和的加計(jì)扣除要點(diǎn)與難點(diǎn)解析

九、“九項(xiàng)費(fèi)用”在土地增值稅清算中的具體處理

第五章 土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及稅費(fèi)分析與賬務(wù)處理

一、完全的政府主導(dǎo)模式稅費(fèi)分析與賬務(wù)處理

二、政府主導(dǎo)下市場(chǎng)化運(yùn)作模式稅費(fèi)分析與賬務(wù)處理

三、地方政府土地返還款五大模式賬務(wù)處理與涉稅籌劃

1、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買回遷房

2、土地出讓金返還:用于建設(shè)公共配套設(shè)施(學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館)

3、政府主導(dǎo)拆遷：土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

4、政府主導(dǎo)拆遷：土地出讓金返還用于支付拆遷費(fèi)用(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償)

5、政府主導(dǎo)拆遷：土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)&只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助

案例1：某地產(chǎn)公司與土地儲(chǔ)備中心合作開(kāi)發(fā)生地的涉稅處理

案例2：某房地產(chǎn)企業(yè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)合同的賬務(wù)處理分析 ?

案例3：某房地產(chǎn)企業(yè)與政府開(kāi)發(fā)土地協(xié)議的賬務(wù)處理分析

總結(jié)：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制體系構(gòu)建

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的工作體系

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理制度及流程

三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

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