后“營改增”時代房地產行業實務操作與風險控制

后“營改增”時代房地產行業實務操作與風險控制

后“營改增”時代房地產行業實務操作與風險控制（2天）

【課程背景】

2016年3月5日全國人大會，李克強總理下了“軍令狀”，要求房地產業、建筑安裝業、生
活服務業、金融業等四大行業的“營改增”必須在今年5月1日落地，3月23日財媽和稅總隨
即下發了財稅[2016]36號文件，全面推進“營改增”正式落靴，4月5日稅媽又出臺了五個
營改增實施辦法，增值稅從此一統江山，增值稅將退出歷史舞臺。“營改增”對房地產、
建安企業到底是利是弊？財政部長樓繼偉保證，“營改增”后四大行業不增負，但對企業
是否增負卻拒絕正面回答，根據此前有關部門的測算，“營改增”落地而稅負提高甚至大
幅度提高大有人在，您是屬于哪一種呢？另外，隨著“營改增”的正式落地，行業的稅收
風險驟然加大。
本課程旨在使學員迅速了解房地產、建安行業“營改增”政策，掌握“營改增”對其造成
的納稅風險，用最短的時間，讓我們房地產、建安企業高管和財務總監等掌握項目開發
建設過程中營改增的疑難問題，全面控制其中的風險，并有效開展納稅籌劃，為企業爭
取最大化利益！


【課程收益】
1．解讀房地產業營改增稅收政策精髓，熟練掌握并解決行業營改增過渡期涉稅問題
；
2.分析房地產企業開發流程遇到的主要增值稅涉稅風險點，把握營改增應對策略及涉
稅籌劃技巧；
3．掌握營改增對房地產企業在經營層面和管理層面造成的影響，并對如何應對這些
影響有個清晰認識。
4.熟練地運用各種稅收政策實施有效的納稅籌劃，開展房地產業營改增前后所得稅、
土地增值稅風險防范與應對，為房地產開發企業爭取最大化的稅收收益。
【課程內容】
第一部分 房地產業營改增實務操作與納稅規劃（僅列部分）
模塊一：房地產“營改增”政策精髓解讀
1.
房地產行業為融資需要將部分房產轉為抵押用固定資產，之后再銷售屬于新房銷售還是
二手房銷售？
2.
房地產預售的日光盤有什么納稅風險？增值稅納稅義務發生時間該如何理解和把握？
3. 房地產行業各環節能夠獲得抵扣的項目主要有哪些，扣除率各為多少？
4. 增值稅對進項稅額的抵扣方法有哪些，什么項目不允許抵扣？
5. 增值稅專用發票使用和管理的主要內容應關注什么？
6. 房地產的一般納稅人賬務處理方法實務操作知多少？

模塊二：房地產行業“營改增”后的涉稅主要風險與納稅規劃
1. 拿地環節營改增后涉及的稅收風險與控制
1. 以招掛拍方式取得土地，土地出讓金如何計算抵扣進項稅額，應注意哪些問題？
2.
以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里？獲得投資
方該如何抵扣增值稅進項稅額？
3.
通過股權溢價收購獲得的土地成本如何確認？如何抵扣進項稅額？土地增值稅和其他稅
收有風險嗎？
4.
以地換房、合作建房等非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？合作建
房的雙方各會遇到什么樣的稅收風險？應如何規避或進行納稅規劃？
5.
購買爛尾樓以什么為依據確認土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進
行稅收風險規避？
6.
房地產企業支付的各類拆遷補償費或拆一還一如何進行會計處理？成本如何抵扣進項稅
額？返回給被拆遷人的銷售不動產發票如何開具？
7.
限地價競保障房或保障房建設資金或紅線外配套設施的做法對增值稅有什么重大影響？


8.
土地出讓金返還的部分能否減除銷售收入后確認增值稅銷售額？所得稅和土地增值稅的
處理有什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規避風險？
2. 開發建設環節營改增后的差異與風險
1. 營改增前后甲供材處理的變化對房地產業稅負的影響在哪里？
2. 開發成本中出現的最大的抵扣問題是什么，該如何規避？
3. 園林綠化的進項抵扣應注意什么問題，應如何籌劃取得利潤最大化？
4.
為項目開發而發生的貸款利息支出以及與貸款服務有關財務顧問費、手續費及咨詢費進
項稅額能否抵扣進項稅額？
5.
公共配套設施和地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何
區別？
6. 無產權車庫對外出租取得款項需要預交增值稅嗎？房產稅怎樣繳納？
3. 預（銷）售環節營改增后的差異與風險
1.
房地產企業銷售開發產品如何計算銷售價款和價外費用，代收代付的住房維修基金、初
裝費等可以不用繳納增值稅嗎？
2.
“買一贈一”如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業等不同銷售模式稅收
規定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
3. “老帶新”銷售如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅？
4. “抵券銷售——存一抵五”銷售收入如何確認，如何開具票據？
5. “包銷”和“代銷”的稅收風險主要有哪些，該如何把控？
6.
“售后回租”、“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？稅收風險主要有
哪些？
7. “售后回購”銷售在增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何確認？
8. 銷售價格明顯偏低該如何進行稅務處理？“正當理由”應如何把握？
9. 公共配套設施不同處置是否可能涉及到視同銷售問題？
4. 自持經營環節營改增后的差異與風險控制
1. 以租代售的增值稅和其他各稅風險何在，該如何回避？
2. 自持物業出租如何抵扣進項稅額？
3. 自持物業租賃應如何規劃可盡量減少增值稅、房產稅等稅負？
4、出租不動產免租期內需要繳納增值稅和房產稅嗎？怎樣操作可以合理避稅？