房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算及其他稅收政策解析

課程背景

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，是一個(gè)不可小視的稅種；土地增值稅課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對(duì)照和計(jì)算等等，所以說它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國(guó)家清算政策，以實(shí)際清算的案例介紹土地增值稅的申報(bào)業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報(bào)業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的……。

**部分：土地增值稅政策運(yùn)用解析

　　1、土地增值稅的納稅義務(wù)人、征收范圍

　　2、有償轉(zhuǎn)讓及收入的界定

　　3、新房舊房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)及土地增值稅的計(jì)算方法

　　4、土地增值稅與會(huì)計(jì)核算的關(guān)系

　　5、土地增值稅預(yù)交的規(guī)定

　　6、土地增值稅清算不同于所得稅

　　7、什么情況下要清算土地增值稅

　　8、如何計(jì)算土地增值稅

　　9、土地增值稅的視同銷售

　　10、土地增值稅有哪些優(yōu)惠政策

　　11、無(wú)發(fā)票如何清算土地增值稅

　　12、留用物業(yè)再轉(zhuǎn)讓如何計(jì)算土地增值稅

　　13、經(jīng)營(yíng)決策中如何測(cè)算土地增值稅成本（實(shí)際測(cè)算例解）操作中注意問題：

　　＜國(guó)稅函[2007]645號(hào)、國(guó)稅函[2000]687號(hào)＞

　　14、《浙江省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》分析

　　15、浙江省關(guān)于土地增值稅預(yù)征的相關(guān)規(guī)定

　　16、浙江省地方稅務(wù)局2010年2號(hào)公告解析

　　17、浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答：

　　◇ 問題一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的車庫(kù)（車位）是否征收土地增值稅？

　　◇ 問題二：房地產(chǎn)開發(fā)中，如何確認(rèn)屬于單一開發(fā)項(xiàng)目還是分期開發(fā)項(xiàng)目？

　　◇ 問題三：對(duì)同一項(xiàng)目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)如何計(jì)算征收土地增值稅？

　　◇ 問題四：同一項(xiàng)目中不同類型房地產(chǎn)共同的成本費(fèi)用如何分?jǐn)偅?/p>

　　◇ 問題五：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中售樓處、樣板房等用房的建造費(fèi)和裝修費(fèi)如何計(jì)算扣除？……

第二部分:營(yíng)業(yè)稅政策運(yùn)用解析

　　1、營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人，義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)的具體規(guī)定。

　　2、合作建房如何操作不繳營(yíng)業(yè)稅：＜國(guó)稅函[1995]156號(hào)、國(guó)稅函[1994]644號(hào)＞

　　3、代理業(yè)如何繳納營(yíng)業(yè)稅：＜國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào)、國(guó)稅函[1999]584號(hào)、財(cái)稅[2003]16號(hào)＞

　　4、拆遷戶的房屋補(bǔ)償如何納稅：＜國(guó)稅函[1995]549號(hào)、國(guó)稅函[2007]768＞

　　5、資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)如何納稅：＜國(guó)稅函[1997]564號(hào)＞

　　6、代理銷售的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：＜國(guó)稅函[1996]684號(hào)、國(guó)稅函[2005]917號(hào)＞

　　7、銷售不動(dòng)產(chǎn)兼營(yíng)裝修業(yè)務(wù)如何納稅

　　8、售房回租如何納稅：＜國(guó)稅函[2006]478號(hào)、國(guó)稅函[1999]144號(hào)、2010年13號(hào)公告＞

　　9、甲供材業(yè)務(wù)如何處理：＜案例分析＞

　　10、統(tǒng)借統(tǒng)貸的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定

　　11、價(jià)外費(fèi)用的納稅規(guī)定：＜補(bǔ)償金、賠償金＞

　　12、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目如何納稅

　　13、如何理解差額繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定

　　14、什么情況下要視同銷售繳納營(yíng)業(yè)稅

　　15、還本銷售如何納稅：＜國(guó)稅函[1995]156號(hào)＞

第三部分：企業(yè)所得稅政策運(yùn)用解析

　　1、開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)原則、視同銷售收入確認(rèn)原則

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)的具體成本支出項(xiàng)目

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)確定成本對(duì)象遵循的原則

　　4、開發(fā)間接費(fèi)和共同成本的分?jǐn)偡椒?/p>

　　5、資本交易項(xiàng)目：＜股權(quán)轉(zhuǎn)讓，撤資，非居民股權(quán)轉(zhuǎn)讓＞

第四部分：房產(chǎn)稅政策運(yùn)用解析

　　1、房產(chǎn)\房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施

　　2、房產(chǎn)原值如何確定、無(wú)租使用如何納房產(chǎn)稅？

　　3、臨時(shí)房屋是否納稅？地下建筑物如何征收房產(chǎn)稅？

第五部分：土地使用稅政策運(yùn)用解析

　　1、土地使用稅的征稅范圍

　　2、單獨(dú)建造地下建筑物按50%納稅

　　3、納稅義務(wù)人：擁有使用權(quán)單位或個(gè)人、實(shí)際使用人何時(shí)開始土地使用稅納稅義務(wù)、何時(shí)終止土地使用稅納稅義務(wù)

第六部分：契稅政策運(yùn)用解析

　　1、減免土地出讓金是否減免契稅

　　2、退稅：財(cái)稅[2011]32號(hào):未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅。

　　3、契稅的不交、免稅規(guī)定

第七部分：印花稅政策運(yùn)用解析

　　1、書立,領(lǐng)受條例所列舉憑證的單位和個(gè)人

　　2、租賃承包經(jīng)營(yíng)合同不貼花

　　3、企業(yè)之間借款合同不交

　　4、財(cái)稅[2006]162號(hào)

第八部分：講師現(xiàn)場(chǎng)開放時(shí)間，解答學(xué)員疑難問題