商業動線、合理化商業布局及舊改實戰案例分析

前言：

百貨轉型購物中心，加劇商業地產競爭舊樓改造、存量提升為主的“商業舊改”成巨大風口。商業舊改最終都歸納為“動線設計”及合理的“業態布局”兩大方面重新打造的過程。

人流即財流，商業的核心是盈利。解決人流問題，就是動線設計，動線決定整個項目的生死。業態規劃乃至后期的品牌落位,無不是動線規劃的歸宿，無不是為了落實前期定位的合理性。 新零售時代商業特點，對商業動線提出的更高的要求。良好的商業主次流線組織可以使商場每一寸營業空間都能充分發揮其最大商業價值，并創造出良好的購物環境。

合理化商業布局的關鍵是人流的引導！

動線規劃四個核心內容：如何吸引人流；如何導進來；如何讓人長久駐留；如何讓人走遍全程。商業中心的整體規劃設計是以商業定位為依據，從合理的商業業態布局、動線和建筑空間三個方面進行展開的。

大綱：

第一部分體驗時代的新商業發展趨勢

1、簡述歷史，商業的“定制化”時代已經到來

2、體驗式消費趨勢及模式創新

1）體驗式商業特點

2）“文化”在體驗式商業模式中的決定作用

3）如何重構體驗，成就新商業

重構體驗的四個方面

3、體驗式消費商業體發展5個趨勢

4、消費趨勢促變新商業，“商旅文綜合體”的出現

案例詳解：南京萬達茂項目

第二部分：解碼新零售時代的商業密碼：

1.“新零售”概念的產生背景(商業寒冬)

2、關注消費升級

什么是商業本質，關注消費升級

3、什么是“新零售”？

案例：盒馬生鮮、超級物種

4、 解碼 “新零售”一：線上線下整合

5、 解碼“新零售”二：全業態的融合的三個方面

案例：北京芳草地，影視+二次元產業+文創商品，商業共享辦公

總結：全業態融合成就商業新未來

第三部分 體驗式商業業態布局與組合要點

1、準確的市場定位及合理化的商業布局

1）準確進行市場定位；

2）準確的商業業態組合；

2、體驗式商業業態布局與組合要點

1）合理業態配比，提高聚客能力

2）多維度考慮，確定業態落位圖

3）商業綜合體中的多業態并存

4）內容為主，全產業鏈整合

（衍伸業態舉例）

5）業態組合的八大策略詳解

3、美國茂商旅綜合體案例詳解

1）項目概況及指標

2）精準的產品定位

3）超強的業態組合

4）樂園與商業發展融合

5）空間變化及特色

第四部分 商業動線規劃實戰技巧一（與商業布局關系）

體驗時代，對動線設計提出了新的要求

1）進行合理優化的商業布局三方面

人流動線；

空間主題；

租金平衡

2）商業動線的幾個基本規律

什么是商業動線，在商業設計過程中的地位

什么是好的商業動線及不好的商業動線

商業動線的分類

商業動線的幾條設計原則

3）不理想動線規劃案例

第五部分 商業動線規劃實戰技巧二（主力店布置要點）

1、主力業態布局很重要

2、幾種常見動線類型和主力店落位關系

3、街區式社區商業的動線布局

案例：美國漁人碼頭項目動線設計

第六部分 商業動線規劃實戰技巧三（10個實戰技巧）

1）商業動線設計的10個實戰技巧

2）業態全融合式的流水線動線

總結：業態之間的互補還需考慮人流的拉動

第七部分 存量商業業態布局與動線改造案例分析

1、商業改造三大內容和流程

1）改造三大內容：重大資產改造；主力店改造；優勢業態引進

2）不同階段的重點

3）舊改案例介紹：社區商業，上海國和1000的改造。商超改造成社區商業的經典案例。

2、商業項目改造中業態布局調整案例詳解

業態調整最大的原則、終極目標

案例：上海龍之夢三階段業態布局改造

3、商業項目改造中動線調整、優化案例

1）傳統百貨、商超動線改造案例：

2）上海世茂商場舊改動線調整案例

4、“爛尾”商業項目改造的流程及重點

案例詳解“嘉興鹿都購物中心”項目改造案例

第八部分 舊改利器，室內主題街成場景消費熱點

1、舊改利器，主題街成新熱點

2、標桿公司在主題街建設方面的案例

案例：騎鵝公社詳介

3、室內主題街實現四大要素

4、上海五角場地下商業主題街改造案例詳解

結論：體驗時代，商業舊改如何與時俱進？

1、文化，體驗式消費的新驅動

商業實操中文化的3個特點運用，文化IP的力量，真正有生命力的IP是對文化素材的挖掘。

2、娛樂，商業綜合體的超強動力

娛樂，商業綜合體中新的活力泵。娛樂與商業如何進行有效結合

3、以最新一個舊改案例亮點分析總結

洪老師

講師介紹：

商業地產資深專家

教授級高級建筑師

國家一級注冊建筑師 、國家注冊規劃師

商業地產香港上市公司 總建筑師

大型商旅綜合體項目 副總經理

《整合，商業綜合體全程設計》專著作者，中國建工出版社2016， Backgrounds：

曾經作為CCDI、復星集團和萬達商業地產的資深設計高管，從事規劃設計18年，商業地產管理8年，同時擁有甲乙雙方的雙重實戰經驗。專著《整合，商業綜合體全程設計》，建筑工業出版社，熱銷中。

作為總負責人先后負責了萬達大型綜合體百萬平方米，包括成都萬達、德州萬達、內江萬達、牡丹江萬達等大型城市綜合體項目。對萬達、龍湖、凱德、華潤地產公司的城市綜合體的產品線設計深有研究。并全程負責萬達茂等大型商旅綜合體的設計、建造。

曾任某大型地產集團設計研發部總經理等職務，主管從拿地之前的市場分析，經濟模型研究，交易結構，投融資方案，產品定位，成本控制，到方案設計、擴初設計、施工圖設計。

操盤產品形態包括：五星級酒店、甲級寫字樓、大商業、城市綜合體等，地域跨越成都、重慶、沈陽、大連、西安、貴陽、上海、昆明、等眾多城市，對中國房地產市場和中國房地產設計管理有深刻的認識和精深的實戰經驗。