房地產企業資產重組納稅實務與成本管控

《房地產企業資產重組納稅實務與成本管控》課程大綱

我們的主題是——

? 房地產開發企業以資本重組手段拿地要注意哪些問題？
? 房地產開發企業開發產品有哪些類型？
? 房地產開發企業開發階段如何做好成本核算？
? 房地產開發企業銷售環節稅務風險如何分析籌劃？
? 房地產開發企業土地增值稅清算將面臨什么樣的形勢？

【主講內容】
第一節：房地產開發企業資本重組運作土地涉稅風險防范
1．直接購買土地與購買公司股權要考慮哪些因素？
2．以賣公司形式賣土地是否存在后續風險？
3．合并策略在房地產拿地中運用
⑴【案例】東吳公司從事房地產開發，看中荊州土地，要求兩個公司合并。荊州公司涉及哪些稅務問題？劉備公司涉及哪些稅務問題，得到的是股權還是貨幣？荊州公司取得土地的賬面價值是？
4．公司分立是否都可以享受到免稅優惠？
5.股權轉讓合同簽訂中隱藏的納稅問題
6.股權置換方式能否按照免稅處理？
7．合作開發不能回避固定回報有哪些涉稅風險？
⑴ 一起合作開發法院判決奧康公司轉讓土地使用權案例思考



第二節：房地產開發企業開發類型概述各有何特點


1．養老地產
2．農業地產業務模式有哪些？
3．旅游地產有哪些銷售模式？
4．工業地產開發常見的四種模式：
5．棚戶區改造、舊城改造、城中村改造有哪些模式？城中村村民安置補償房與城市國有土地上建造的房屋有無區別？
6．投資政府土地改造項目如何納稅處理？
⑴【案例】曹操投資公司接受東漢政府委托，投資開發A地塊項目，支付拆遷平整費用10000萬元，支付設計規劃費用2000萬元，支付拆遷補償費用30000萬元，一級土地開發完成后，政府組織招拍掛，底價80000萬元，若無人競拍，則有曹操子公司曹丕房地產公司底價兜底，競拍所得扣除政府各項基金外歸曹操投資公司所有，曹操投資公司如何進行納稅處理？
7．以房地產公司名義立項開發回遷安置房如何計稅？
⑴【案例1】政府出讓給黃忠公司A地塊，土地出讓價款3000萬元，另外約定在A地塊之外的屬于政府所有的B地塊上要為政府建造回遷安置房100套，建造成本 預計2000萬元，開發建設以及籌融資均由黃忠公司負責，竣工后政府回購，回購價款假設2500萬元該如何稅務處理？
⑵【案例2】政府出讓給黃忠公司A地塊，出讓協議約定土地出讓價款3000萬元，另外將回遷安置房土地B地塊也出讓給黃忠公司，協議約定出讓價款為2000萬元，該地塊主要用于A、B地塊的原居民回遷安置，由黃忠公司負責投資開發建設，政府補償價款4200萬元，屬于補償超標的面積由原居民向開發商補交房款，黃忠公司回遷房建造成本預計2000萬元該如何納稅處理？
⑶【案例3】政府出讓給黃忠公司A地塊，出讓協議約定土地出讓價款3000萬元，黃忠公司取得拆遷許可證，取得該土地從事開發建設還要進行拆遷及安置補償，貨幣拆遷費用2000萬元，產權調換補償方式下建造成本支出4000萬元，如何進行納稅處理？
⑷【案例4】黃忠公司負責拆遷還建，拆老陳家返還超面積補償房屋兩套，收取超面積價差30萬元，這30萬元是否繳納營業稅？
⑸【案例5】政府將拆遷、征收補償完畢的土地B出讓給黃忠公司，出讓協議約定土地出讓價款7000萬元，黃忠公司支付3000萬元土地出讓金，另外4000萬元作為為政府配建的回遷安置房補償款，房屋竣工后，政府收回回遷安置房分配給原土地被征收人，如何進行納稅處理？
⑹【案例6】政府委托黃忠公司負責C地塊的拆遷安置，黃忠公司拆遷平整支出2000萬元、安置房建設支出3000萬元，政府評審后確定為5500萬元。黃忠公司競價8000萬元取得C地塊土地使用權。政府收取土地出讓價款后對黃忠公司進行返還，返還收入5500萬元，其中拆遷平整費用2200萬元，安置房建設3300萬元，如何進行納稅處理？


第三節：房地產項目開發成本如何核算與管控


1．房地產開發企業成本構成包含哪些內容？
2．兼顧內外需求，如何確定房地產成本核算對象？
3．房地產開發各成本項目核算范圍有哪些？
4．車庫、車位有無產權銷售以及利用人防設施、公共配套設施場地銷售的處理？
5．可售地下車位的開發成本該如何分攤，是否要分攤土地的成本，不可售車位產權歸企業自用部分或對外出租使用權車位該如何預留成本？
6．建筑面積、可售面積與不可售面積如何界定？
7．簽訂施工合同不含甲供材如何處理？
⑴【案例】重慶周瑜建筑公司與孫策房地產公司簽訂工程施工合同，勞務部分價款
2000萬元，甲供材1000萬元，合同總價簽訂多少合適？
8．房地產開發企業成本控制如何確定責任主體？
9．房地產開發企業分產品類型確定目標成本方式
10．房地產開發企業如何編制完工結算單？
11．房地產開發企業合同臺賬管理
12．房地產開發企業計稅成本與會計成本主要差異有哪些？
13．房地產項目怎樣確定成本終結日？
14．成本終結日的確定與企業所得稅匯算清繳有何關系？


第四節：房地產企業銷售手段與涉稅風險

1．市場銷售低迷，資金鏈緊張，以促銷求生存，衍生多少手段，稅務風險幾何？
2．首付一成簽合同，多交了多少稅金？
3．借售房之名融資付利息、還本金帶來多少納稅風險？
4．商業地產售后回租統一運營涉及幾方利益關系？稅收成本有多少？
5．買別墅大抽獎增值稅、營業稅、個人所得稅計算對了嗎？
6．開發商沒及時交鑰匙承諾減免物業費到底算誰買單？
7．開發商代業主墊首付辦按揭誰沾光了？
8．售后回購算融資租賃嗎？
9．精裝修房裝修合同與銷售合同分開簽訂籌劃效果如何？
10．以公司名義買房有多少運作空間？
11．房地產開發企業收取供應商違約金、罰款繳納營業稅嗎？
12．房地產開發企業收取業主違約金繳納營業稅嗎？

第五節：專家現場預留時間與學員互動交流，答疑解惑




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